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底价、流拍、兜底、撤退2022年天津二批次土拍发生了什么?

发布日期:2022-09-01 23:44   来源:未知   阅读:

  就在刚刚,天津2022年第二轮土拍落下帷幕。虽然结果已经提前知晓,但似乎所有人都在等这一轮土拍的消息。

  的确,在疫情反扑和房企债务到期的情况下,天津二批次土拍,让太多人想从中捕捉到更多“风向”。

  本轮土拍共挂牌11宗地块,最终成交9宗,流拍2宗,合计成交土地面积约78万方,总建筑面积约131万方,成交总金额82亿元。

  对比2022年首轮土拍数据:挂牌29宗涉宅用地,最终仅成交5宗宅地,合计成交总建面约54万㎡,成交总价约38亿元;9宗流拍,15宗停牌。显然,无论是成交数量、成交总价、流拍率等,本轮土拍的成绩要好于上一次。

  但是,对比2021年二批次土拍数据:挂牌61宗地块,最终成交40宗,合计成交总建面约423万㎡,成交总价330亿元;停牌19宗,流拍2宗。相较于去年同期,成交数量骤降75%,成交总金额下降73%,用腰斩都不足以形容,可以说是臀斩。

  从这轮成交地块的区域分布来看,共成交9宗地块,包含南开区1宗、西青1宗、津南1宗、宝坻1宗、武清2宗、滨海3宗。涉及南开区黄河道、西青中北镇、津南海教园、武清泗村店、宝坻新城以及塘沽老城区等板块。

  与一批次相比,二批次成交的地块质量都比较优质,且打破了板块多年未有新地成交的局面。比如,南开区昌源里地块位于核心区;热门板块海教园也有新地成交;塘沽老城区时隔7年也用于迎来新供应。

  自从去年三批次以来,天津供地节奏持续放缓。本次二批次仅供应11宗地块,处于历史低位,与去年第三批次相同。

  较今年一批次实际供应的15宗地块也出现进一步下降。而去年一、二批次供应宗数均在60宗左右,供应端缩量态势明显。

  供应端的缩量,与长时间以来土拍情绪的持续低迷不无关系,房企拿地积极性不高,政府推地意愿下降。

  同时,根据中指院数据披露,2022年天津供地计划为760公顷,与去年供地计划相比,下降了33%。截至目前供地计划完成率仅25%。完成全年目标,有点难!

  去年天津三批次土拍成交宗数分别是45、40、11宗;成交总价分别是498亿、330亿、77亿;“一批次高热、二批次平淡、三批次黯淡”。

  今年则正好相反,成交宗数上,一批次5宗,二批次9宗;成交总价分别是38亿、82亿;“一批次冰点、二批次渐暖”。

  克而瑞地产研究中心数据显示,今年上半年,近九成房企拿地金额同比下降,拿地企业中,国企、央企、地方城投公司仍是土地市场的主力军。相较之下,民营房企则低调很多。

  从拿地房企的数量上看,去年一批次有28家、二批次有25家、三批次仅仅9家,呈现断崖式下降。

  从房企属性来看,去年前两批国企、央企、民企、地方城投公司百花齐放;从去年三批次开始,民企“迅速撤退”,转为央国企、地方城投公司兜底。

  自二季度以来,房地产利好政策不断,在“房住不炒”的大方针下,出台了相应的宽松政策,意在盘活市场与提升购房者的积极性。

  然而,尽管政策“暖风”不断,但市场目前并未出现实质性的逆转,落地效果远远不及预期。

  同时,2022年大部分房企将迎来偿债高峰,资金面的吃紧也是阻碍房企投资复苏的重要因素。在保交付、保现金流之下,全年投资态度仍会持续谨慎。

  可以预见的是,如果没有政策的强刺激下,未来国央企+平台公司兜底的局面不会反转。

  地块点评:昌源里地块位于南开区黄河道北侧,南侧紧邻正荣紫阙和长虹公园,东邻二十九中学;交通方面,距离地铁2、6号线米,轨道交通便利。

  1公里范围内有黄河医院、血液中心;教育资源方面,周边社区对口小学为南开西营门外小学,学区隶属南开北片。

  土地用途为商住用地,土地面积2.35万㎡,容积率约1.4,规划建面3.37万㎡,住宅兼少量商业和绿地。

  起始总价由之前的10.2亿元调整到9.45亿元,起始楼面价由之前的3万出头降至2.8万/㎡。

  从市场来看,周边新房项目较少,仅正荣紫阙在售,价格在5万+;二手房方面,地块西北侧以宜川北里、平陆东里为代表的老旧社区偏多,房龄普遍在25年以上,均价3万左右;地块东南侧以15年房龄左右的社区为主,如盛达园、天香水畔等,以大户型为主,均价3.5-4.5万/㎡。

  该宗地块包含3宗子地块,其中AB地块为居住用地,土地面积合计约12.8万㎡,容积率2.0,规划建面合计约25.5万㎡,未来将配建幼儿园、老年中心、便民行政超市等;C地块为商服用地,容积率2.0,规划建面约1.6万㎡。

  该宗地块起始总价24.2亿元,折合起始楼面价8925元/㎡,最高楼面限价10264㎡。

  该宗地块土地用途为城镇住宅、商业;用地面积约14万㎡,容积率1.3,建筑面积17.7万㎡。

  该宗地块曾在今年第一批次“两集中”出让中遭遇停牌,起始总价14.747亿元,折合起始楼面价8346元/㎡,再次上架价格未变。

  该宗地块体量不小,密度不高,整体素质不错,旁边就是在建的九年一贯制南开学校敬慧路校区,可以实现目送式上学。

  080号地块土地用途为城镇住宅、商服;土地面积11.6万㎡,容积率1.6,建筑面积18.6万㎡;起始总价7.15亿元,折合起始楼面价3850元/㎡,最高楼面限价4426元/㎡。

  082号地块土地用途为城镇住宅、商服、科教;土地面积为18.3万㎡,容积率1.6,建筑面积29.2万㎡;起始总价11.13亿元,折合起始楼面价3810元/㎡,最高楼面限价4378元/㎡。

  地块点评:该宗地块位于嘉禾街与望月路交口,用地面积4万㎡,容积率1.6,规划体量约6.4万㎡;地块周边配套成熟,教育资源有广阳路幼儿园、广阳路小学、宝坻十中、宝坻九中等,还有一所规划幼儿园。此外,地块南侧还规划有商业综合体,一公里范围内还有宝坻妇产医院、潮白河国家湿地公园等;起始楼面价不到4000,周边房价1万1-1万2。

  地块点评:该宗地块位于滨海新区庆丰路以北,土地面积29306.1㎡,土地用途为城镇住宅、商服。容积率不大于1.7,建筑面积49820、37㎡;起始总价9120亿元,起始楼面价1831元/㎡。

  地块点评:这两宗地块位于不错,周边有轻轨9号线,交通便利;周边以二手房社区为主,居住氛围成熟。

  02号地块位于新河干渠以东,土地面积3.68万㎡,土地用途为城镇住宅;容积率在1.1-2.2之间,建筑面积7.8万㎡;起始总价3.9亿元,起始楼面价5000元/㎡。

  03号地块位于胡北路以东,土地面积79502.6㎡,土地用途为城镇住宅;容积率不大于2.0,建筑面积15.9万㎡;起始总价7.95万㎡,起始楼面价5000元/㎡。

  地块点评:该宗地块南侧紧邻中北镇镇政府,以及在建的地铁8号线中北镇站点。

  该宗地块住宅用地约8.8万㎡,容积率1.6,规划建面约13.8万㎡;土地用途为城镇住宅、其他商服、教育,未来将配建一所9班幼儿园;起始总价13.4亿元,折合起始楼面价9732元/㎡,最高楼面限价11187元/㎡。

  中北镇上一次土地出让还是在两年前,新地的供应将激活片区内活力;同时,该宗地块也颇具看点,距离外环不远,紧邻镇政府和在建地铁8号线,还有旺达购物广场,周边配套成熟。

  据相关人士表示,该宗地块的流拍或与价格有关。起始总价13.4亿元,折合起始楼面价9732元/㎡。而地块周边目前在售项目万科翡翠嘉和、中北祥云、龙湖首创·禧瑞郦城,均价在2万左右。即便以底价成交,房企仍然算不过来账。

  该宗地块用地面积约3.4万㎡,容积率1.6,规划体量约5.4万㎡;该宗地块起始总价8.22亿元,折合起始楼面价15182元/㎡,最高楼面限价17454元/㎡。

  该宗地块曾于今年第一批“两集中”供地时遭遇流拍,再次上架时,8.22亿元的起始总价没变,折合起始楼面价约15182元/㎡。

  水西片区此前出让的几宗地块楼面价均在1万7左右,由绿城操盘,已入市的水西雲庐洋房均价在3万3-3万5;天津城投购入的保泽西道地块,楼面价也约1万7。